धारा 30 यूपी किराया अधिनियम: जब किरायेदार बेदखली के मुकदमे के बाद किराया जमा नहीं कर सकती हैं

इसका उद्देश्य सीधा है: एक किरायेदार को केवल इसलिए डिफ़ॉल्टर नहीं बनाया जाना चाहिए क्योंकि मकान मालिक बेदखली का आधार बनाने के लिए किराया स्वीकार करने से बचता है। लखनऊ में, किरायेदार नियमित रूप से इस प्रावधान का उपयोग करते हैं जब मकान मालिक विवाद के दौरान किराया स्वीकार करना बंद कर देते हैं और फिर डिफ़ॉल्ट के रूप में गैर-भुगतान का दावा करने की कोशिश करते हैं।

धारा 30 लागू करने के लिए महत्वपूर्ण शर्तें हैं:

• मकान मालिक को किरायेदार द्वारा वास्तव में दिए गए किराए को स्वीकार करने से इनकार करना होगा
• इनकार को मना करने के समर्थन के साथ वापस किए गए मनी ऑर्डर या अनदेखी की गई लिखित सूचना के माध्यम से प्रलेखित किया जाना चाहिए
• किरायेदार को इनकार के उचित समय के भीतर स्वीकार किया गया किराया जमा करना होगा
• किराए को विधिवत भुगतान के रूप में मानने के लिए जमा हर महीने जारी रहना चाहिए

यदि आप ऐसी स्थिति का सामना करने वाले किरायेदार हैं, तो पहला निविदा भेजने से पहले लखनऊ में संपत्ति विवाद वकील से बात करें। एक एकल प्रक्रियात्मक पर्ची एक संरक्षित किरायेदार को डिफ़ॉल्टर में बदल सकती है।

किरायेदार को पहली सुनवाई की तारीख पर या अदालत द्वारा अनुमत समय के भीतर यह करना होगा:

• वादपत्र में दावा की गई बकाया राशि की पूरी रकम, लागू ब्याज के साथ जमा करें
• मुकदमे की सुनवाई के दौरान हर महीने 15 तारीख तक मासिक किराया जमा करना जारी रखें

यदि किरायेदार किसी भी शर्त पर विफल रहता है, तो अदालत के पास किरायेदार के बचाव को रद्द करने और बेदखली का डिक्री जारी करने का अधिकार है। यह एक कठोर परिणाम है और लखनऊ के एस.सी.सी. न्यायालयों में किरायेदारों के अन्यथा जीतने योग्य मामलों को हारने का सबसे आम कारण है।

इसके बाद किरायेदार बेदखली के मुकदमे में तर्क देती थी कि कोई चूक नहीं हुई है क्योंकि किराया एक वैधानिक प्रावधान के तहत जमा किया जा रहा था। इससे एक बहुस्तरीय बचाव बन गया जिससे निपटान में वर्षों की देरी हुई।

इलाहाबाद उच्च न्यायालय ने अब इसे धारा 30 के प्रक्रियात्मक दुरुपयोग के रूप में माना है। न्यायालय ने टिप्पणी की कि एक बार जब विवाद न्यायालय के अधीन हो जाता है, तो किराया भुगतान की निगरानी के लिए निचली अदालत ही एकमात्र उचित मंच है। दो अदालतों के बीच किराए के प्रवाह को विभाजित करने से सामरिक चूक और लंबी मुकदमेबाजी की गुंजाइश पैदा हो गई।

2026 का फैसला उस खामी को बंद कर देता है। बेदखली के मुकदमे के साथ सेवा की गई किरायेदार को अब यह करना होगा:

1. मुकदमे की तारीख को स्वीकृत बकाया राशि की गणना करें
2. पहली सुनवाई तक निचली अदालत के समक्ष पूरा बकाया जमा करें
3. इसके बाद हर महीने निचली अदालत के माध्यम से मासिक किराया देना जारी रखें
4. यदि मात्रा विवादित है तो आदेश XV नियम 5 के तहत विवादित किराए के निर्धारण के लिए आवेदन करें

यदि आपके पास लखनऊ में धारा 30 की कोई चालू जमा राशि है और आपके मकान मालिक ने अब मुकदमा दायर कर दिया है, तो पहली सुनवाई से पहले तत्काल कानूनी सलाह प्राप्त करें। आदेश XV नियम 5 को अनदेखा करते हुए पुरानी जमा राशि को जारी रखना आपकी किरायेदारी खोने का एक त्वरित मार्ग है।

2021 का अधिनियम एक आदर्श बदलाव का प्रतीक है। पहले के 1972 के शासन में मकान मालिक की वास्तविक आवश्यकता और बेदखली से पहले एक तुलनात्मक कठिनाई मूल्यांकन के लिए एक सख्त जांच की आवश्यकता थी। 2021 का अधिनियम काफी हद तक इस जांच को हटा देता है और लिखित किरायेदारी समझौते को ऑपरेटिंग दस्तावेज़ के रूप में मानता है।

लखनऊ में एक किरायेदार, जिसकी किरायेदारी 2021 से पहले की है, को अभी भी 1972 के अधिनियम की ठोस सुरक्षा मिलती है, लेकिन अब उसे आदेश XV नियम 5 CPC का सख्ती से पालन करना होगा। 2021 अधिनियम के तहत एक किरायेदार को लगभग हर मुद्दे को नियंत्रित करने वाले लिखित समझौते के साथ और भी सख्त ढांचे का सामना करना पड़ता है।

मकान मालिकों के लिए मुख्य कदम:

• किरायेदार द्वारा हर महीने की जमा राशि को ट्रैक करें और जांच करें कि यह महीने की 15 तारीख तक दायर की गई है
• यदि किरायेदार आपके मुकदमे की लंबितता के दौरान सिविल जज के सामने धारा 30 की नई जमा राशि का प्रयास करता है तो तुरंत आपत्ति करें
• यदि किरायेदार किसी एक महीने में चूक करता है, तो आदेश XV नियम 5 के तहत बचाव को रद्द करने के लिए एक आवेदन करें
• जमा में देरी को माफ़ करने के लिए आवेदनों का विरोध करें जब तक कि किरायेदार असाधारण कारण न दिखाए
• अदालत के लिए जमा गणना को सरल बनाने के लिए बकाया, वर्तमान किराया और ब्याज का एक स्पष्ट खाता बनाए रखें

लखनऊ में कई मकान मालिक-किरायेदार विवाद जो इलाहाबाद उच्च न्यायालय की पीठ में जाते हैं, उनमें शीर्षक, किरायेदारी प्रकृति और बकाया के मिश्रित प्रश्न शामिल होते हैं। यदि आपका किरायेदार किरायेदारी के अस्तित्व पर विवाद करता है या प्रतिकूल कब्जे का दावा करता है, तो मामला अक्सर एस.सी.सी. के अधिकार क्षेत्र से परे और नियमित सिविल कोर्ट में चला जाता है, जहां शीर्षक और कब्जे जैसे मुद्दों को नए सिरे से तय किया जाता है।

1972 का अधिनियम लागू नहीं होता है:

• 1 जुलाई 1972 के बाद निर्मित इमारतें, पूरा होने के बाद पहले दस वर्षों के लिए (यह धीरे-धीरे इमारतों के सीमा पार करने पर विस्तारित होता है)
• सार्वजनिक निकायों, धार्मिक या धर्मार्थ संस्थानों के स्वामित्व वाली इमारतें विशिष्ट परिस्थितियों में
• खाली जमीन के किरायेदारी जो आवासीय या वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए उपयोग नहीं किए जाते हैं
• परिसर जिसमें किरायेदारी बनाए जाने के समय वैधानिक सीमा से अधिक किराया है

यदि आपका किरायेदारी अधिनियम के बाहर आता है, तो आपका निष्कासन संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम और सामान्य अनुबंध सिद्धांतों द्वारा शासित होगा। कोई वैधानिक आधार आवश्यकता नहीं है, कोई तुलनात्मक कठिनाई जांच नहीं है, और मकान मालिक पट्टे के प्रकार के आधार पर एक साधारण 15-दिवसीय या 30-दिवसीय नोटिस द्वारा समाप्त कर सकता है।

यही कारण है कि लखनऊ में किसी भी किरायेदार परामर्श के पहले 15 मिनट सीमा प्रश्नों पर खर्च किए जाते हैं: इमारत का निर्माण कब किया गया था, किरायेदारी की शुरुआत में किराया क्या था, और उपयोग की प्रकृति क्या है। इन तथ्यों के बिना, कोई उपयोगी सलाह नहीं दी जा सकती है।