जीपीए (मुख्तारनामा) संपत्ति की बिक्री: क्या सुप्रीम कोर्ट के सूरज लैंप फैसले के बाद यूपी में यह वैध है?

तथाकथित जीपीए बिक्री कभी भी बिक्री नहीं थी। यह दस्तावेजों का एक बंडल था, आमतौर पर बेचने का एक समझौता, संपत्ति से निपटने के लिए खरीदार को अधिकृत करने वाला एक सामान्य मुख्तारनामा, और कभी-कभी एक वसीयत, जो एक साथ निष्पादित की जाती थी ताकि खरीदार कब्जे में ले सके और बाद में बिना पंजीकृत विलेख के अपने नाम पर आगे बेच सके।

लोगों ने इस मार्ग का उपयोग तीन मुख्य कारणों से किया:

• विलेख विलेख पर पूर्ण स्टाम्प शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने से बचने के लिए। यूपी में बिक्री विलेख पर स्टाम्प शुल्क मूल्य का लगभग 7 प्रतिशत है, जिसे नाममात्र स्टाम्प पर जीपीए ने दरकिनार कर दिया।
• स्थानांतरण पर प्रतिबंधों को दरकिनार करने के लिए, जैसे कि अप्रयुक्त पट्टा शर्तें, सीलिंग कानून, या सोसायटी या प्राधिकरण अनापत्ति आवश्यकताएं।
• अकाउन्टेड पैसे को रिकॉर्ड की गई कीमत से बाहर रखने और पूंजीगत लाभ को स्थगित करने के लिए।

सुप्रीम कोर्ट ने सूरज लैंप में ठीक इन्हीं उद्देश्यों का वर्णन किया और फिर इस प्रथा को बंद कर दिया। एक जीपीए धारक एक एजेंट है, मालिक नहीं। यदि आप किसी भी विवादित हस्तांतरण से निपट रहे हैं, तो लखनऊ में संपत्ति विवाद मुकदमेबाजी का हमारा अवलोकन बताता है कि ये मामले सिविल कोर्ट तक कैसे पहुंचते हैं।

तीन न्यायाधीशों की पीठ ने दो कानूनों की स्पष्ट भाषा पर भरोसा किया। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के तहत, सौ रुपये से अधिक की अचल संपत्ति की बिक्री केवल एक पंजीकृत लिखत द्वारा ही की जा सकती है। पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 और 49 के तहत, ऐसी संपत्ति को हस्तांतरित करने का दावा करने वाला एक दस्तावेज़ अनिवार्य रूप से पंजीकरण योग्य है और यदि अपंजीकृत है, तो इसे हस्तांतरण के प्रमाण के रूप में प्राप्त नहीं किया जा सकता है।

इससे न्यायालय ने स्पष्ट प्रस्ताव दिए:

• एक जीपीए, बिक्री का समझौता और एक वसीयत, अकेले या एक साथ, स्वामित्व नहीं बताते हैं और अचल संपत्ति के हस्तांतरण का एक वैध तरीका नहीं हैं।
• अचल संपत्ति को कानूनी रूप से केवल एक पंजीकृत विलेख द्वारा ही हस्तांतरित किया जा सकता है।
• एक वास्तविक मुख्तारनामा अभी भी अपने वास्तविक उद्देश्य के लिए पूरी तरह से मान्य है: एक पति, पुत्र, पुत्री, भाई-बहन, रिश्तेदार या विश्वसनीय व्यक्ति को मामलों का प्रबंधन करने या यहां तक कि मालिक की ओर से एक पंजीकृत बिक्री विलेख निष्पादित करने देना।
• कब्जे के साथ बिक्री का समझौता अभी भी संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 53A के तहत आंशिक प्रदर्शन के दावे और विशिष्ट प्रदर्शन के लिए एक मुकदमे का समर्थन कर सकता है, लेकिन वह मुकदमा करने का अधिकार है, स्वामित्व नहीं।

महत्वपूर्ण रूप से, न्यायालय ने हर पिछले लेनदेन को रद्द नहीं किया।

उत्परिवर्तन (दखिल खरीज) राजस्व या नगरपालिका रिकॉर्ड में आपके नाम का प्रवेश है, जिसमें आपको कर का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी व्यक्ति के रूप में दर्शाया गया है और यह आपके कब्जे में दिखाया गया है। यह स्वामित्व का प्रमाण नहीं है, लेकिन इसके बिना आप भूमि के साथ स्पष्ट रूप से व्यवहार नहीं कर सकते। यूपी में, तहसीलदार और नगर निगम एक खरीदार को उत्परिवर्तित करने से इनकार करते हैं, जिसका एकमात्र दस्तावेज़ जीपीए है, क्योंकि सूरज लैंप के बाद जीपीए एक हस्तांतरण उपकरण नहीं है।

यूपी-विशिष्ट दो और घर्षण मायने रखते हैं:

• स्टांप-ड्यूटी ध्वज। यूपी पंजीकरण कार्यालय एक मुख्तारनामा को, जो एक गैर-पारिवारिक वकील को बिक्री के लिए अधिकृत करता है, एक ऐसे उपकरण के रूप में मानता है जो conveyance-rate स्टाम्प शुल्क को आकर्षित करता है, न कि प्रबंधन POA पर उपयोग किए जाने वाले नाममात्र स्टाम्प को। इसलिए स्टाम्प शुल्क से बचने के लिए तैयार किया गया जीपीए इसलिए कम स्टाम्प किया गया है और हस्तांतरण के लिए अप्रभावी है।
• मुद्दे की मृत्यु या निरसन। मुख्तारनामा एक एजेंसी है। यह तब मर जाता है जब मूल मर जाता है और इसे इच्छानुसार रद्द किया जा सकता है जब तक कि यह ब्याज के साथ संयुक्त एक दुर्लभ शक्ति न हो। कई जीपीए धारकों को वर्षों बाद पता चलता है कि जिस व्यक्ति ने उनके जीपीए पर हस्ताक्षर किए हैं, उसकी मृत्यु हो गई है, जिससे उनके पास एक निर्जीव दस्तावेज और अनिच्छुक कानूनी उत्तराधिकारी हैं।

यह उस बिंदु से निकटता से संबंधित है जिसे हम कहीं और विस्तार से बताते हैं: एक पंजीकृत बिक्री विलेख स्वयं स्वामित्व का निर्णायक प्रमाण नहीं है। एक जीपीए अभी भी बहुत कमजोर आधार है।

यदि आप जीपीए संपत्ति पर बैठे हैं, तो विक्रेता के वापस लेने, मरने या आपके विक्रय के समझौते की सीमा अवधि समाप्त होने से पहले आपके नाम पर एक पंजीकृत विक्रय विलेख प्राप्त करना लक्ष्य है। लखनऊ बेंच में मेरे अभ्यास में, काम करने योग्य मार्ग हैं:

• एक नया पंजीकृत विक्रय विलेख निष्पादित करवाएं। यदि मूल मालिक जीवित और सहयोगी है, तो उसे सही यूपी स्टाम्प शुल्क का भुगतान करते हुए, आपके पक्ष में उचित कंवेजेंस निष्पादित और पंजीकृत करने के लिए कहें। यह सबसे साफ इलाज है।
• जीपीए के माध्यम से निष्पादित करें, यदि जीपीए अभी भी जीवित और वैध है। एक वास्तविक, पंजीकृत, अभी भी-अस्तित्व में रहने वाला जीपीए एक पंजीकृत विक्रय विलेख निष्पादित करने के लिए वकील द्वारा उपयोग किया जा सकता है। यह केवल तभी काम करता है जब प्रिंसिपल जीवित है और जीपीए बिक्री को अधिकृत करता है।
• विशिष्ट प्रदर्शन के लिए मुकदमा दायर करें। यदि विक्रेता अब मना कर देता है, और आपके पास विक्रय के लिए एक समझौता है और कब्जा है, तो आप विक्रय विलेख के निष्पादन को मजबूर करने के लिए मुकदमा कर सकते हैं। सीमा आम तौर पर सीमा अधिनियम के तहत प्रदर्शन के लिए निर्धारित तिथि से तीन वर्ष है, या इनकार से। देरी घातक है, इसलिए यह इंतजार नहीं कर सकता।
• कानूनी उत्तराधिकारियों के साथ सौदा करें। यदि मूल मालिक की मृत्यु हो गई है, तो जीपीए भी मर गया है। आपको सभी कानूनी उत्तराधिकारियों से एक विलेख प्राप्त करना होगा, या मूल समझौते के विशिष्ट प्रदर्शन के लिए उन पर मुकदमा करना होगा।

जहाँ लेनदेन सह-मालिकों के साथ उलझा हुआ है, वहाँ यूपी में बिना विभाजन के संयुक्त संपत्ति बेचने पर हमारा नोट देखें। यदि विक्रेता ने इसके बजाय विलेख रद्द करने की कोशिश की है, तो सीमाएँ बिक्री-विलेख रद्द करने के मुकदमों पर हमारी गाइड में शामिल हैं।

ये दोनों दस्तावेज़ एक दूसरे के बदले इस्तेमाल नहीं किए जा सकते। एक आपको मालिक बनाता है; दूसरा आपको एजेंट या दावाकर्ता बनाता है। नीचे दी गई तालिका उस व्यावहारिक अंतर को दर्शाती है जिसका सामना एक यूपी खरीदार को करना पड़ता है।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि जीपीए कभी भी स्वामित्व श्रृंखला में नहीं आता है। जब आप पुनर्विक्रय करते हैं, तो आपके खरीदार का वकील अंतिम पंजीकृत विलेख तक टाइटल का पता लगाएगा, और जीपीए एक अंतराल है, लिंक नहीं।

जब कोई क्लाइंट GPA और बेचने के समझौते के साथ मेरे कक्ष में आता है, तो मैं सबसे पहले संपत्ति के बारे में सवाल नहीं पूछता। मेरा पहला सवाल यह होता है: क्या वह व्यक्ति जिसने आपका GPA साइन किया है, अभी भी जीवित है, और क्या वह आज सहयोग करेगा? वह जवाब सब कुछ तय करता है, क्योंकि GPA एक एजेंसी है जो प्रिंसिपल के साथ मर जाती है और उससे पहले रद्द की जा सकती है।

इलाहाबाद उच्च न्यायालय, लखनऊ बेंच और लखनऊ सिविल न्यायालयों के समक्ष, मैंने व्यवहार में तीन बार आने वाले जाल देखे हैं। पहला, धारक वर्षों तक इंतजार करते हैं, यह मानते हुए कि कब्जा स्वामित्व के बराबर है, जब तक कि उनकी बेचने के समझौते पर तीन साल की सीमा चुपचाप समाप्त नहीं हो जाती और विशिष्ट-प्रदर्शन मुकदमा समय-बाधित नहीं हो जाता। दूसरा, मूल मालिक मर जाता है, और वारिस, एक मूल्यवान संपत्ति देखकर, विलेख को निष्पादित करने से इनकार कर देते हैं, जिससे पूरे परिवार के खिलाफ महंगी मुकदमेबाजी होती है। तीसरा, शुल्क बचाने के लिए GPA को कम स्टाम्प किया गया था, इसलिए यहां तक कि जहां एक अदालत अंतर्निहित समझौते को लागू करने के लिए तैयार है, खरीदार को अभी भी सही स्टाम्प और जुर्माना देना होगा।

मेरी स्थायी सलाह स्पष्ट है: यदि विक्रेता जीवित है और इच्छुक है, तो अभी, इस महीने एक पंजीकृत बिक्री विलेख में परिवर्तित हो जाएं, और ईमानदार स्टाम्प शुल्क का भुगतान करें। यह पांच साल के मुकदमे से कहीं सस्ता है। यदि विक्रेता शत्रुतापूर्ण हो गया है, तो अपनी सीमा अवधि पर बातचीत करने के बजाय तुरंत विशिष्ट प्रदर्शन के लिए फाइल करें।

अधिवक्ता ओंकार पांडेय इलाहाबाद उच्च न्यायालय, लखनऊ बेंच और लखनऊ के जिला एवं सिविल न्यायालयों में संपत्ति विवादों, टाइटल सूट, विशिष्ट प्रदर्शन और आपराधिक बचाव से संबंधित मामलों की वकालत करती हैं। वह बार काउंसिल ऑफ उत्तर प्रदेश में नामांकित हैं, नामांकन संख्या 1।

लखनऊ में संपत्ति टाइटल के सवालों, GPA रूपांतरण और विशिष्ट-प्रदर्शन मामलों के लिए, आप उनके चैंबर में 0 पर या संपर्क पृष्ठ के माध्यम से संपर्क कर सकते हैं। यह लेख सूरज लैंप के फैसले और यूपी पंजीकरण अभ्यास पर सामान्य कानूनी जानकारी है, किसी विशिष्ट लेनदेन पर सलाह नहीं; प्रत्येक टाइटल के अपने तथ्य होते हैं।